Налоги, которые мы выбираем

Необходимость платить налоги очевидна и давно не обсуждается. Сделки с недвижимостью — не исключение. Но иногда государство возвращает своим гражданам, приобретающим жилье, деньги либо не взимает с них в случае продажи. Это все о нем, о налоговом вычете.

Если Вы заплатили налоги, то. согласно некогда весьма популярной социальной рекламе, просто обязаны спать спокойно. Правда, нарушение сна все же может возникнуть: при мысли о том, на что можно было потратить деньги, с которыми вы расстались. Причем с гораздо большим удовольствием для себя и пользой для семьи. Зато как сладко засыпается под размышления о том, как государство вернет нам 260 тыс. руб. при покупке недвижимости (при условии, разумеется, что мы «по-белому» заработаем два миллиона до момента выхода на заслуженный отдых). И что ставки по ипотеке будут для нас ниже, чем для других — с учетом льгот по налогообложению.

Обременительный подарок

При мысли о том, что выгоднее — ждать наследства (с которого налоги теперь не платятся) или оформить недвижимость пожилых родственников через дарение уже сейчас, многие бывают воодушевлены п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Завещание можно переписать, отменить и пр. А дарение — практически уже не оспорить. Однако соответствующая статья подразумевает, что налог при дарении недвижимости не уплачивается в случаях, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ, то есть супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сестрами. Одаряемые, которые не входят в указанный список, уплачивают налог в размере 13% от стоимости имущества. Так что ни родная тетя, ни двоюродный дедушка, как бы ни были они нам близки «по жизни», под данное положение не попадают.

Делиться надо

Делиться надо, но не всем и не всегда. Поговорим теперь, собственно, о вычетах — то есть об исключении определенных сумм из налогооблагаемой базы. Им посвящена весьма пространная статья 220 НК РФ. Прежде всего, когда речь идет о доходах, полученных гражданином от продажи недвижимости, которой он владел более трех лет, вычет равен всей сумме дохода. То есть, попросту говоря, такие сделки налогом не облагаются. Однако важно учитывать, что речь идет именно о владении, а не о пользовании. Например, семья прожила в квартире или на даче более 20 лет, а приватизировала ее (а значит, стала владельцем) только полтора года назад. В таком случае налоговый вычет составит 1 млн руб., с остальной суммы по договору придется заплатить 13%. Причем вычет действует суммарно от продажи всех объектов, проданных «в налоговом периоде», то есть в течение календарного года. Так что если ситуация требует одновременной продажи квартиры и дачи, то миллион — «льгота» с сумм продажи обоих объектов. Поэтому, если сделки происходят зимой, мудро было бы один объект продать до, а другой — после новогодних праздников и удвоить вычет, разнеся его по разным «налоговым периодам». Если речь идет о продаже недвижимости коммерческого назначения, вычет составит 250 тыс. руб.

Казалось бы — какие проблемы? Как правило, инвентаризационная стоимость квартир и дачных домов, по которой, в принципе, можно оформить договор, редко превышает миллион. Но покупатели все чаще и чаще настаивают на оформлении договора по полной стоимости сделки. Тем более это условие неизбежно, если покупатель приобретает недвижимость с использованием заемных средств (ипотеки). Впрочем, если сумма, вырученная от продажи (хотя бы и за минусом упомянутого миллиона), будет истрачена на приобретение другого объекта недвижимости, платить налог не придется. Но нужно будет оформить и подать налоговую декларацию и расписать в ней все свои доходы и расходы от сделок с недвижимостью «в налоговом периоде», приложив соответствующие документы.

Если продавец владел недвижимостью менее трех лет, но приобрел ее ранее по договору купли-продажи, в качестве налогооблагаемой базы рассматривается разница в цене (если квартира продана дороже). Именно с нее (за вычетом миллиона рублей) и платится налог.

К покупателю — еще добрее

Самый мягкий налоговый «климат» предусмотрен для покупателей недвижимости. Правда, всего один раз в жизни — когда люди не «играют на рынке» с целью извлечь прибыль, а вкладываются в квадратные метры для нужд своей семьи и улучшения жизненного пространства. Особенно высоки преференции для тех, кто приобретает жилье с помощью заемных средств. На них распространяется не только налоговый вычет в размере 2 млн руб. от уплаченных за недвижимость средств, но и освобождение от налога по всем расходам на оплату процентов по кредиту. Естественно, если сумма первоначального взноса и кредита вместе превышает 2 млн, остальные оплаченные средства под льготу не попадают. Но и так, с одной стороны, человеку гарантирован возврат 260 тыс. руб., с другой — существенное облегчение ипотечного бремени.

На практике это выглядит следующим образом: приобретая квартиру на первичном или вторичном рынке, гражданин уплачивает за нее полную стоимость из личных (и заемных в частности) средств. Далее для оформления вычета в налоговый орган по месту жительства предоставляются следующие документы: декларация о доходах физических лиц по форме 3-НДФЛ, справка о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ, заявление на предоставление налогового вычета. А также документы, подтверждающие право собственности (доли в ней) на приобретенный (построенный) жилой объект, например, свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о приобретении квартиры (доли в ней) или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли в ней) после постройки квартиры.

Если квартира приобреталась на вторичном рынке, потребуется нотариальная копия расписки продавца о полу чении им всей суммы, предусмотренной договором. Если квартира приобретена с помощью ипотечного кредита, для получения налогового вычета с процентов, уплаченных банку, необходимо иметь в наличии кредитный договор и платежные документы, подтверждающие факт уплаты банку соответствующих денежных средств. Документы для налогового вычета предоставляются не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Далее, соответственно, производится возврат налогов в размере 13% с доходов, полученных в соответствии с формой 2-НДФЛ, то есть налогов с заработной платы и некоторых иных доходов, задекларированных в 3-НДФЛ. Если в налоговом периоде (то есть в течение одного года) имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток разрешается перенести на последующие налоговые периоды до полного его использования. Таким образом, покупателю будет ежегодно возвращаться 13% налога с «белых» доходов, пока сумма этих доходов не достиг нет 2 млн, а также (в том числе и когда 2 млн доходов уже «погашены») — с рас ходов на погашение процентов по ипотечному кредиту.

Ох уж эта бюрократия...

Процедура возврата средств, конечно, достаточно хлопотная и растянута по времени, но ведь и выигрыш весьма ощутим. Если квартира приобреталась в долях, например супругами, они могут поделить налоговый вычет пропорционально долям или по письменной договоренности, ускорив тем самым возврат денег. То есть налогом в 13% какое-то время фактически не будет облагаться зарплата обоих (точнее, производится ежегодный возврат). Если квартира приобретена в долях с детьми, то налоговый вычет получают родители (в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П), а дети в дальнейшем смогут воспользоваться этой льготой уже для своей семьи.

Если приобретаемая квартира стоит по договору менее 2 млн (допустим), а терять часть льготы не хочется, учтите, что в налоговый вычет могут быть включены суммы, направленные на улучшение недвижимости, — достройку или ремонт.

В общем, зная свои права (и обязанности), дерзайте, господа покупатели, не расслабляйтесь, господа продавцы и арендодатели! Подробности — в НК РФ.

Статья «Бюллетень Недвижимости»
от 11.10.2010